Viver de aluguéis

Abaixo, texto de Stephen Kanitz…

O sonho de muito brasileiro é construir duas ou três casinhas e viver na velhice de aluguel.

Nos últimos 50 anos, a população brasileira cresceu de 50 para 176 milhões de brasileiros, exercendo assim enorme valorização nos preços de imóveis e terrenos para construção. Por isto, imóveis sempre foram nossa primeira opção de investimentos.

Só que nos próximos 50 anos, nossa população não vai mais crescer 300%, e sim uns pífios 28%, ainda bem. Isto significa, que a necessidade primária de novos imóveis será de menos do que 0,5% ao ano. Será que imóveis irão se valorizar como no passado? É óbvio que não.

Dez anos atrás, tomei uma das melhores decisões financeiras da minha vida. Vendi um apartamento de um dormitório que alugava, e coloquei os R$ 60.000,00 em ações de seis empresas diferentes, cotadas em Bolsa. Reduzi meu risco diversificando meu investimento, lição número um de uma aplicação prudente.

Minha primeira alegria foi descobrir que a corretagem em ações não chegava a 0,5% por transação, enquanto em imóveis o valor da corretagem chega até a 6%, mais SISA, mais CPMF, mais o custo do cartório e do advogado, o que pode elevar a brincadeira toda para 10%.

A segunda alegria foi perceber que enquanto meu inquilino me considerava seu algoz, as empresas me chamavam de sócio e de parceiro. Meu inquilino considerava o meu aluguel uma despesa a ser evitada e reduzida de tempos em tempos, já que o prédio envelhecia ano após ano. Por outro lado, as ações valorizavam-se com o tempo.

Enquanto meu apartamento ficava de três a quatro meses vazio entre um inquilino e outro, nas empresas meu dinheiro não ficava parado um minuto.

Nunca mais precisei pagar o primeiro aluguel para um corretor arrumar outro inquilino, nem foi preciso pintar o apartamento, nem consertar a porta trincada, o que consumia mais dois aluguéis por vez.

Enquanto meu apartamento desvalorizava 1% ao ano por obsolescência, as ações valorizavam-se no mínimo 4% ao ano, porque 75% dos lucros eram reinvestidos na empresa, financiando seu crescimento.

Hoje, graças às minhas ações da Embraer, tenho pessoas como Mauricio Botelho, eleito um dos 25 melhores executivos do mundo segundo a revista Fortune, trabalhando para mim. Por outro lado, meu inquilino vivia desempregado e atrasando o pagamento.

Prédios de apartamentos normalmente são construídos em terrenos já valorizados. É como comprar ações na alta e vender 30 anos depois na baixa, quando seu bairro já não está mais em moda ou está em franca decadência. Obviamente, há exceções.

A precaução que recomendo é nunca comprar ações no meio de uma alta, mesmo conselho que daria para quem ainda acredita em imóveis como investimento.

Culturalmente, o brasileiro acredita em imóveis por causa da inflação e das constantes manipulações dos índices de correção dos títulos públicos, além do fato de que “imóvel ninguém rouba”.

Mas empresas em Bolsa também são no fundo imóveis e também se protegem da inflação, e muito bem, e também ninguém rouba. Ficam custodiadas na própria Bolsa.

Ação tem liquidez diária, imóveis jamais são vendidos de imediato, levam meses. Por isto, os preços das ações variam diariamente e são publicados nos jornais. Os preços dos imóveis também variam diariamente, só que ninguém fica sabendo por causa da pouca liquidez.

Aí, jornalistas econômicos afirmam que a Bolsa é um mercado de elevado risco e volatilidade, o que é uma grande mentira. É volátil porque tem enorme liquidez. É muito mais arriscado ter que esperar até um ano para poder vender um imóvel.

Dos 6 a 8% do rendimento anual de aluguel, você precisa descontar o custo do corretor, do cartório, do administrador imobiliário, do alugador, do pintor, do advogado, dos atrasos, da inadimplência, dos aborrecimentos, da depreciação do imóvel, da manutenção obrigatória, do aumento do IPTU. Quem fizer os cálculos vai descobrir que no fim mal sobra 1% a 3% por ano. Uma miséria!

Quem nestes últimos 12 anos aplicou em ações triplicou seu investimento. Ter seu próprio imóvel é uma paz de espírito que recomendo a todos, mas tente vencer essa barreira cultural começando com R$ 5.000,00 aplicados numa ação bem escolhida para perceber que não só de aluguel vive um homem ou uma mulher aposentada.

Stephen Kanitz

Autor: Fabricio S. Peruzzo

Pai, marido, polímata, empreendedor serial, curioso.

5 comentários em “Viver de aluguéis”

  1. ola Fabricio,

    neste texto e alguns outros do ano de 2005 e proximos , você era um tanto quanto pessimista quanto ao investimento em imóveis, e a favor de ações.Mas, atualmente se inverteu…é isso mesmo, ou foi impressão errada minha?

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    1. Oi Rennan,

      Nota que o texto não é meu, é do Stephen Kanitz. Talvez ele não pense mais assim atualmente. Eu, não concordava desde a publicação original.

      Todo investimento é adequado para quem sabe o que está fazendo.

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  2. Olá Fabricio,

    Valeu pelo esclarecimento.Eu tinha notado o autor, mas pensava que os textos que você coloca dele você concordava.Ainda bem que não kkkk

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  3. Fabricio,

    por que voce não concorda com o texto?Não seria mais rentavel e menos dispendioso deixar na renda fixa?sendo que em um ano daria uma rentabilidade de 1% a 3%.

    Mauro Halfeld, também comenta(pag 110, livro seu imovel), que o percentual líquido é de 2,5% por ano.Mas ele ainda considera um bom negócio, mas não fala o porquê.Você saberia por que ele considera bom?

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    1. Rennan,

      Não se investe em imóveis para lucrar com a valorização dele ao longo dos anos, mas sim para receber renda recorrente. Meu pai tem um apartamento que está alugado há aproximadamente 35 anos. Nunca ficou mais de 3 meses sem estar alugado e teve apenas dois inquilinos nestes anos todos. Ao longo destes 35 anos, o que recebeu de aluguel ultrapassa muitas e muitas vezes o valor original de compra do apartamento. E ainda possui o mesmo, ao contrário de ações, que valorizam, mas temos que vender para usufruir das mesmas.

      Então ao analisar um negócio, tens que ver todas as formas que ele te proporciona retorno, não apenas a valorização. O que é melhor, um imóvel que rende 0,5% ao mês ou a poupança? Algumas pessoas responderiam a poupança, afinal, temos o dinheiro com liquidez e o rendimento de ambos é o mesmo. Porém a poupança, ao tirarmos o rendimento mensal, irá, ao longo dos anos, perdendo poder de compra devido a inflação. Já o imóvel, manterá seu valor patrimonial ao longo dos anos, em relação a inflação, desvalorizando 25% a cada dez anos.

      Enfim, cada um sabe como cuida de seu dinheiro. Tenho dinheiro em ações, tenho em renda fixa, tenho em imóveis… Cada investimento com um objetivo específico e por um prazo também específico. Sabe aquela questão de colocar todos os ovos na mesma cesta? Eu costumo responder: tudo depende de quantos ovos tu tens para guardar. Se tens apenas um ovinho, porque precisarias de mais de uma cesta? Já se tens mais de 20 ovos, será que uma só cesta é grande e segura o suficiente para guardar tudo?

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