Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis – parte 2

ATUALIZAÇÃO em 2011: Muita coisa boa aconteceu desde dezembro de 2005, quando escrevi originalmente este artigo. Para conhecer a maneira mais lucrativa, mais segura, mais fácil e mais automática de investir e lucrar com a construção de imóveis, leia as informações no site: http://www.investimentoemimovel.com.br.

Abaixo, segue o artigo original, mas como disse acima, leia diretamente as informações mais atualizadas sobre como investir na construção de imóveis.

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Há exatamente um mês escrevi um artigo explicando como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis. Este artigo deixava uma questão no final que gerou muitas expectativas. Hoje pretendo acabar com a aflição do pessoal que passou o mês me perguntando: “como pode ser ainda melhor?”.

Para entender como isso tudo funciona, um conhecimento anterior é necessário. Recomendo a leitura atenta dos seguintes artigos anteriores:

Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis.

Alavancando o capital com consórcios.

Como começar a investir em imóveis sem capital inicial.

Depois de ter lido os artigos acima, provavelmente as sinapses já estejam fazendo as relações necessárias e o resto do meu artigo deixa de ser necessário 🙂

Mas vamos às explicações…

Resumidamente o que fazemos depois de ter estruturado uma Incorporação Imobiliária (mesmo que pequena e informal entre poucos amigos) é usar o dinheiro arrecadado não para pagar a construção, mas sim, para comprar cartas de crédito já contempladas que serão usadas para alavancar mais ainda nosso capital. Dessa forma, precisamos juntar bem menos dinheiro de cada um dos participantes da nossa Incorporação.

Não necessariamente precisamos comprar consórcios já contemplados. Existem três alternativas que se enquadram bem nesta oportunidade:

  1. Podemos comprar cartas contempladas com muitas prestações pagas. Essas cartas possuem um valor de entrada maior, alavancando um pouco menos o nosso capital. Por outro lado, possuem uma característica bastante agradável… Elas praticamente não tem ágio. Como já tiveram muitas prestações pagas, elas não são tão fáceis de serem vendidas rapidamente a não ser que o ágio seja bastante baixo ou até mesmo inexistente. Com essas cartas conseguimos alavancar uns 60% a 65% a mais do que nosso capital inicial.
  2. Podemos comprar cartas já contempladas com ágio. Semelhante aos consórcios da opção anterior, mas com a diferença de serem cartas contempladas logo no início do grupo. Com essas cartas conseguimos uma grande alavancagem do nosso capital, praticamente 100%. Isso mesmo, dobramos o valor que temos disponível. Mas isso tem um custo, o ágio embutido nas cartas. Temos que estar cientes disso e lembrar de colocar esse valor no cálculo final dos nossos custos. De toda forma, essa é uma alternativa para construirmos mesmo tendo apenas metade do valor necessário.
  3. A última forma para alavancar nosso capital para a construção de imóvel é através de cartas novas, mas em grupos antigos. Nesses grupos já aconteceram muitas contemplações, efetivamente fazendo com que a quantidade e tamanho dos lances necessários para a contemplação sejam bem menores. Assim, com um lance de aproximadamente 50% do valor do crédito, conseguimos contemplar esses consórcios. Essa é para mim a melhor forma de alavancar o investimento na construção de imóveis.

Tudo isso é muito bom, mas depois de construído ainda temos o prédio / casa / condomínio, alienados em nome da administradora do consórcio.

No caso exposto no artigo anterior, a construção de um prédio de apartamentos, já na fase do projeto resolvemos isso. As unidades individuais (cada apartamento) são descritas separadamente. Então usamos os consórcios para financiar a construção de cada unidade. Isso nos dá uma vantagem extra na hora da venda…

Quando formos vender cada apartamento, como temos as cartas de consórcio garantidas por cada um deles, vendemos o apartamento já “pré-financiado” para o comprador. Ele dará um valor de entrada correspondente ao valor que já investimos e nosso lucro no empreendimento e ficará com o restante das prestações de uma ou mais cartas que estão atreladas àquele apartamento que ele está adquirindo.

Mais uma possibilidade que temos: como investimos apenas pouco mais da metade do dinheiro da construção, o resto tendo sido financiado pelos consórcios, podemos dar ainda mais facilidades ao comprador e ainda ganhar um pouco mais de lucro no final. Podemos financiar a parte do valor que representa nosso lucro (afinal, esse dinheiro não saiu do nosso bolso) e ainda ganhar juros em cima disso.

Finalizando…

As possibilidades são várias. Basta pensarmos um pouco para surgirem diversas alternativas viáveis.

Para saber mais sobre o investimento em consórcios visite a página da Megacombo. Lá você poderá ler um pouco mais sobre a minha trajetória e como o investimento descrito neste artigo permitiu meu sucesso pessoal e profissional.

Sucesso e bons negócios.

Fabrício Stefani Peruzzo.

Financiar imóvel para viver de renda exige cautela

Por Fernanda de Lima

Publicado originalmente no site InfoMoney

Preocupados em proteger suas economias, diante da forte instabilidade dos mercados financeiros, algumas pessoas acabam optando por investir todas as suas economias em imóveis.

O grande problema é que nem sempre esta decisão reflete uma análise cuidadosa dos objetivos da pessoa ao investir e, em alguns casos, a falta de entendimento dos custos envolvidos, sobretudo quando a compra do imóvel é financiada, torna o investimento pouco atrativo.

Financiar imóvel não é o problema Não há nada de errado em levantar um financiamento imobiliário. Muito ao contrário, não só se trata de uma forma de financiamento positiva, pois contribui para a formação de um patrimônio, como também de um financiamento de custos mais atrativos.

O problema surge quando o investidor opta por resgatar o dinheiro aplicado no mercado financeiro para dar de entrada na compra de um imóvel, com o intuito de viver da renda de aluguel deste imóvel. Ainda que possa haver situações em que esta opção seja justificada, esta não é uma alternativa recomendada, sobretudo para quem ainda não acumulou um patrimônio significativo.

Na maioria das vezes, a decisão se baseia na percepção de que investir em imóveis é a única forma segura de se aplicar o dinheiro, sobretudo em épocas de forte volatilidade do mercado. Ainda que investir em imóveis possa ser seguro, isso não significa que não haja outras opções de investimento que ofereçam segurança e garantam ao investidor uma melhor combinação em termos de risco e retorno. Até porque, no investimento em imóveis, não se pode esquecer do risco de liquidez!

Mas, é preciso fazer as contas!

Por mais que a taxa de juro esteja em queda, o reflexo disso no custo do financiamento imobiliário deve ser pequeno, até porque estamos falando de financiamentos de longo prazo, cujas taxas, além de mais baixas, tendem a ser mais estáveis. Ainda que o Governo tenha lançado medidas para incentivar a redução dos juros nos financiamentos através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), é de se esperar que ele seja de, ao menos, 1,1% ao mês.

Além disto, a maioria dos contratos prevê a correção da prestação com base na inflação ou na poupança. Apesar da desaceleração da inflação, não podemos esquecer que muitas vezes os salários não são reajustados na mesma proporção, de forma que o peso das prestações no seu orçamento pode aumentar.

Mas, como o objetivo aqui é entender se o retorno que será obtido no investimento vale a pena, resta comparar o custo do financiamento com o retorno do investimento, ou através do aluguel do imóvel, que gera uma renda mensal, ou através da valorização do preço do imóvel.

Considerando que os aluguéis variam entre 0,5-1,2% do valor do imóvel, antes do pagamento de impostos, o retorno depois de impostos cai para 0,425% e 0,85% ao mês, abaixo, portanto do custo do financiamento (ao menos 1,1%). Neste sentido, a operação não vale a pena. Se juntarmos a isto o fato de que o saldo devedor é corrigido pela inflação ou pela poupança, o que muitas vezes não acontece com o preço do aluguel, sobretudo nas regiões onde há excesso de oferta, a situação é ainda pior.

Custo de aquisição supera valor de mercado O retorno, em termos de valorização do preço do imóvel, também fica comprometido, pois se considerarmos que em geral no máximo 70% do valor do imóvel é financiado, isto significa que, em um imóvel de R$ 50 mil, o valor financiado é de R$ 35 mil.

Porém, se somarmos os gastos com juros, em apenas cinco anos, com juros de 1,1% ao mês, o total será de aproximadamente R$ 13 mil, dependendo do sistema de amortização utilizado e da correção do saldo devedor. Com isto, o custo do imóvel sobe para R$ 63 mil, ou R$ 15 mil pagos de entrada e R$ 48 mil equivalentes ao valor do principal e dos juros pagos no financiamento.

Na prática, isso significa que, para não sair perdendo em termos de valorização do imóvel, é preciso que o mesmo suba 26% no período, pois assim seu valor de mercado seria ao menos equivalente ao custo do financiamento. Porém, como na venda do imóvel você incorre em custos relativamente altos, como por exemplo, corretagem, escritura, registro em cartório e imposto de transmissão, a valorização deve ser ainda maior para que o retorno do investimento valha a pena.

A análise, ainda que simples, permite entender que, ainda que possa haver situações em que o financiamento de imóvel com o objetivo de investimento seja atrativo, é importante analisar todos os custos envolvidos na decisão, para não se acabar perdendo dinheiro. Neste sentido, um dos fatores mais importantes é a escolha do imóvel, uma propriedade em boas condições e localização por um preço abaixo do mercado pode oferecer um retorno atrativo, que compense o custo do financiamento. Mas, é preciso fazer as contas com calma.

Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis

ATUALIZAÇÃO em 2011: Muita coisa boa aconteceu desde dezembro de 2005, quando escrevi originalmente este artigo. Para conhecer a maneira mais lucrativa, mais segura, mais fácil e mais automática de investir e lucrar com a construção de imóveis, leia as informações no site: http://www.investimentoemimovel.com.br.

Abaixo, segue o artigo original, mas como disse acima, leia diretamente as informações mais atualizadas sobre como investir na construção de imóveis.

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Uma forma bastante interessante de investir em imóveis sem ter todo o capital que seria necessário para fazer isso sozinho é usar a teoria do “Dividir para conquistar”. O nome mais formal dessa forma de organização é Incorporação Imobiliária, que é basicamente, um Grupo de Investidores por Cotas.

Vejamos por exemplo como construir um pequeno prédio de 8 apartamentos de R$ 140.000 cada um. Vamos imaginar que o custo de construção deste prédio seja de R$ 800.000 já com o valor do terreno, de forma a termos um lucro total de R$ 320.000 na hora da venda das unidades. São 40% de rendimento no final do empreendimento.

Podemos dividir o investimento em 80 cotas de R$ 10.000, sendo que cada 10 cotas equivalem a um apartamento completo. As pessoas que vão investir nesta incorporação podem comprar quantas cotas quiserem, mas podemos também definir uma quantidade mínima, por exemplo, 2 cotas por pessoa. Neste caso precisaríamos de no máximo 40 investidores.

No final de 24 meses (6 meses de projeto e 18 meses de construção, por exemplo), os apartamentos podem ser vendidos e os investidores partem com seu lucro, provavelmente para iniciar o próximo empreendimento… E assim segue a vida. A coisa toda é bastante simples depois de formarmos um grupo de pessoas focadas em investir seriamente nisto. E pelos valores expostos, dá para notar que podemos fazer isso com um capital inicial relativamente pequeno (no exemplo, apenas R$ 20.000).

Para quem não tem nem os 20.000 iniciais, há ainda a possibilidade de fazer o mesmo tipo de investimento substituindo os R$ 20.000 iniciais por prestações mensais de R$ 1.000.

Outra coisa que deve ser levada em conta é que como não vamos pagar a construção e materiais todos logo no início, a quantia arrecadada entre os investidores fica investida na conta da incorporação, rendendo juros todo mês e aumentando ainda mais o lucro final.

Estou formando um grupo para este tipo de investimento aqui em Porto Alegre. Se você leu isso e se interessou, entre em contato. Caso tenha interesse em contratar uma empresa para gerenciar este tipo de investimento para seu grupo, possuimos um grupo multidisciplinar que inclui administrador, engenheiro, arquiteto, advogado, corretor de imóveis, secretário, contador…

Lucrar mais de 60% em um investimento de apenas 2 anos, garantido por um prédio inteiro plantado na terra. Tem coisa melhor? Tem, mas isso só conto na semana que vem. Fiquem atentos para o próximo artigo…

Como começar a investir em imóveis sem capital inicial

Muita gente tem interesse em investir em imóveis, principalmente depois de ler o livro Pai Rico, Pai Pobre, do Robert Kiyosaki. Para muitos isso parece ser uma tarefa impossível, geralmente por falta de capital para começar.

Pontos importantes:

Uma forma de iniciar o investimento em imóveis seria obedecer a regra básica de se pagar primeiro. Fazendo uma economia mensal de pelo menos 10% de tudo que se ganha, daria para juntar um capital razoável depois de algum tempo. Mas a maioria das pessoas simplesmente não tem a disciplina necessária para isso.

Nosso problema inicial então pode ser resumido em três tópicos principais: pagar a si mesmo primeiro, ter a disciplina de fazer isso todos os meses por tempo suficiente e depois de um tempo fazendo esta economia mensal, resistir à tentação de gastar esse dinheiro em alguma coisa qualquer.

Como resolver esses problemas:

O investimento em consórcios resolve de maneira extraordinária todos esses problemas. Podemos usar a carta de crédito, quando contemplada, para adquirir nosso primeiro imóvel, fazendo com que o valor do aluguel pague as prestações restantes deste consórcio.

O primeiro problema a ser resolvido é pagar a si mesmo primeiro. Esse é o mais fácil de ser resolvido. Com as prestações do consórcio chegando todo mês em nossa caixa de correio não temos como esquecer esse pagamento mensal. Automaticamente estamos pagando a nós mesmos primeiro. E automaticamente resolvemos o segundo problema, pagar a nós mesmos todos os meses.

Devemos notar ainda que esse pagamento mensal não é um custo. Apenas estamos trocando nosso dinheiro de lugar. Tirando do banco, onde é fácil de gasta-lo em bobagens e colocando nos consórcios. Com isso resolvemos o terceiro problema de resistir a tentação de gastar o dinheiro em qualquer bobagem. O dinheiro continua sendo nosso mas só pode ser usado quando contemplamos o consórcio. Ao usar o crédito contemplado, adquirimos um imóvel e quem paga o restante da conta é nosso inquilino.

Ao comprar um imóvel com a carta contemplada e garantir o pagamento das prestações restantes do consórcio com o valor do aluguel do imóvel comprado, voltamos a ter nosso fluxo de caixa mensal disponível para fazer um novo consórcio. Dessa forma, depois de algumas contemplações dos consórcios já nos tornamos investidores imobiliários. Tudo isso começando com o pagamento mensal de apenas uma carta de consórcio.

O que fazer agora? Parta para ação. Quem não faz nada continua sempre no mesmo lugar!!!

Para saber mais sobre o investimento em consórcios visite a página da Megacombo. Lá você poderá ler um pouco mais sobre a minha trajetória e como o investimento descrito neste artigo permitiu meu sucesso pessoal e profissional. Leia também o site Investimento em Consórcio para aprender um pouco mais sobre esse assunto.

Sucesso e bons negócios.

Fabrício Stefani Peruzzo.

Para quem não tem pressa, imóvel na planta pode ser uma boa opção

Por: Ademar Rodrigues

17/10/05 – 18h05

InfoMoney

SÃO PAULO – Enfim você irá realizar a compra da sua casa própria, mas aí surge uma dúvida muito comum: devo adquirir um imóvel pronto ou na planta?

Se você tem pressa em mudar, a primeira opção é a melhor. Agora, para aqueles que podem programar a compra com mais calma, os imóveis ainda em construção apresentam vantagens interessantes.

Preços podem apresentar variação

Segundo estimativa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o preço dos imóveis na planta pode ficar de 20% a 30% mais barato quando comparado aos imóveis já prontos. Se o pagamento for à vista então, o desconto pode ser ainda maior, podendo chegar a 40%, uma grande vantagem em termos financeiros, já que nesta fase os gastos para montar o imóvel são relativamente altos.

De acordo com o Secovi esta variação no preço tem explicação: quem compra um imóvel na planta começa a pagar prestações corrigidas pela variação do Índice Nacional de Construção Civil (INCC), que geralmente é mais baixo que o índice de inflação cheio.

Quanto mais atenção, melhor

Ao escolher um imóvel é preciso lembrar que quanto mais alto o andar escolhido, maior é o seu valor. A localização do apartamento dentro do condomínio (se de frente ou de fundo) também influencia no seu preço. Estes pontos podem parecer banais em um primeiro momento, mas farão a diferença se você decidir vender o imóvel no futuro.

Mesmo que o tamanho das unidades seja o mesmo, preste atenção à planta do imóvel que você está pensando em comprar, pois esta costuma ser diferenciada dependendo da construção.

No que se refere aos cuidados que deverá ter, preste atenção também quanto à descrição dos serviços prestados e dos materiais utilizados na construção do imóvel para não ter surpresas no futuro e pagar por aquilo que não foi realizado.

Para ter a certeza de que está fazendo um bom negócio, recomenda-se visitar outras obras da construtora, e procure se certificar junto às associações e sindicatos se ela está devidamente registrada.

Pai Rico, Pai Pobre


Livro “Pai Rico, Pai Pobre”

Se você quer saber como ficar rico e continuar rico, leia este livro! Aprenda o que os ricos ensinam a seus filhos sobre dinheiro que a classe média e os pobres não ensinam!

“É excelente. Em algumas horas devorei o livro, passadas algumas semanas ainda estou aprendendo algo novo. Vale a pena descobrir o que anda errado com você e o poder que você mesmo tem para mudar a sua história. O conteúdo é inigualável”
–Adna Teixeira, Brasília, DF.

“Sensacional livro. Toda pessoa que deseja um futuro econômico e financeiro auspicioso o deve ler e comprar para seus filhos. Já o recomendei a mais de dez amigos.Imperdível!!!”
–Daniel Gustavo C. Coulomb, Rio de Janeiro, RJ.

“A série de finanças pessoais “Pai Rico, Pai Pobre” acaba de atingir a marca dos 200 mil exemplares vendidos.”
–Folha de S.Paulo, Caderno Dinheiro, 9/4/2002

Saia da “Corrida dos Ratos”!

Se você observar a vida das pessoas de instrução média, trabalhadoras, você verá uma trajetória semelhante.

A criança nasce e vai para a escola. Os pais se orgulham porque o filho se destaca, tira notas boas e consegue entrar na faculdade. O filho se forma e, então, faz exatamente o que estava determinado: procura um emprego.

O filho começa a ganhar dinheiro, chega um monte de cartões de crédito e começam as compras. Com dinheiro para torrar, o filho vai aos mesmos lugares aonde vão os jovens, conhece alguém, namora e, às vezes, casa.

A vida é então maravilhosa, marido e mulher trabalham: dois salários são uma benção. Eles se sentem bem-sucedidos, seu futuro é brilhante, e eles decidem comprar uma casa, um carro, uma televisão, tirar férias e ter filhos. A necessidade de dinheiro é imensa!

O feliz casal conclui que suas carreiras são de maior importância e começa a trabalhar, cada vez mais, para conseguir promoções e aumentos. A renda aumenta e vem outro filho… e a necessidade de uma casa maior. Eles trabalham ainda mais arduamente, tornam-se funcionários melhores. Voltam a estudar para obter especialização e ganhar mais dinheiro. Talvez arrumem mais um emprego.

Suas rendas crescem, mas a alíquota do imposto de renda, o imposto predial da casa maior e outros impostos também crescem. Eles olham para aquele contracheque alto e se perguntam: para onde todo esse dinheiro vai?

O feliz casal está agora preso na armadilha da “Corrida dos Ratos” pelo resto de seus dias. Eles trabalham para os donos da empresa aonde trabalham, para o governo, quando pagam o impostos, e para o banco, quando pagam cartões de crédito e financiamentos. Trabalham e trabalham, mas não saem do lugar. Esta é a “Corrida dos Ratos”. (trecho adaptado do livro “Pai Rico, Pai Pobre”)

Se você se identificou com algum trecho desta história e deseja mudar, sair da “Corrida dos Ratos”, é preciso adquirir proficiência financeira: a maioria das pessoas passa anos na escola e nunca aprende nada sobre dinheiro. O livro “Pai Rico, Pai Pobre” é o seu primeiro passo para sair da “Corrida dos Ratos”.


Capa do Livro “Pai Rico, Pai Pobre” da Editora Campus.

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Por que o título “Pai Rico, Pai Pobre”?

Narrado em primeira pessoa na maior parte do tempo, o livro “Pai Rico, Pai Pobre” conta a história do próprio autor: Robert Kiyosaki.

Ele nasceu no Havaí nos anos 50. Aos 9 anos foi vítima de um choque econômico-cultural respeitável. Seu ‘pai pobre’ (o pai biológico, um professor universitário) o estimulava a seguir caminhos conhecidos. Estudar muito, tirar boas notas, conseguir um bom emprego numa grande corporação e garantir segurança.

Seu ‘pai rico’ (na verdade o pai de seu melhor amigo) era o oposto. Um homem sem formação acadêmica, sem cultura formal, rude e básico. No entanto, com um profundo tino para os negócios, ensinou ao jovem Kiyosaki as regras de funcionamento do dinheiro. Seguindo os conselhos do ‘pai rico’, hoje Kiyosaki é milionário. (trecho adaptado da Revista Exame).

Como o Livro é dividido?

O livro é composto de 10 capítulos. São eles:

Lições

Capítulo Um: Pai rico, pai pobre
Capítulo Dois: Lição 1 – Os ricos não trabalham pelo dinheiro
Capítulo Três: Lição 2 – Para que alfabetização financeira?
Capítulo Quatro: Lição 3 – Cuide de seus negócios
Capítulo Cinco: Lição 4 – A história dos Impostos
Capítulo Seis: Lição 5 – Os ricos inventam dinheiro
Capítulo Sete: Lição 6 – Trabalhe para aprender, não trabalhe pelo dinheiro

Início

Capítulo Oito: Como superar obstáculos
Capítulo Nove: Em ação
Capítulo Dez: Ainda quer mais?
Conclusão: Como pagar a faculdade dos filhos com apenas US$ 7.000

Resumindo, por que ler “Pai Rico, Pai Pobre”?
  • É o ponto de partida para quem quer controlar o seu futuro financeiro.
  • Não é um livro comum sobre dinheiro.
  • A leitura é fácil e divertida.
  • É um best-seller nas listas de livros mais vendidos do Wall Street Journal, New York Times, Business Week.
  • No Brasil, já vendeu mais de 200 mil exemplares.

Sobre este texto: uma Garantia

Sou formado em administração de empresas e um entusiasta do livro “Pai Rico, Pai Pobre”. O livro teve impacto significativo nas minhas escolhas profissionais. Sempre recomendo o livro para amigos, colegas e conhecidos.

É muito recompensador ouvir dos mesmos amigos, colegas e conhecidos para quem indiquei o livro uma mensagem de agradecimento, contando que o livro trouxe influências positivas nas suas respectivas decisões sobre dinheiro. Por esse motivo, resolvi escrever este texto e criar o site AmigoRico. Acredito que assim será possível indicar o livro para um número expressivamente maior de pessoas.

Marcelo Junqueira Angulo, marcelo.angulo@amigorico.org

O que eu devo fazer para começar?

Não adie suas decisões. Comece a agir hoje mesmo!

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Leia mais sobre cada um dos livros da coleção Pai Rico Pai Pobre:



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Conheça também outros livros indicados por Robert Kiyosaki, autor da série ‘Pai Rico, Pai Pobre’.


Vendedor Rico
Pense e Enriqueça
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Guia Valor Econômico de Finanças Pessoais
Seu Imóvel: Como Comprar Bem
A Energia do Dinheiro
Pai Rico: O Guia de Investimentos
Os Axiomas de Zurique
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Especulador Eletrônico

Envie sugestões e comentários sobre este texto.

O conteúdo desta página foi escrito por Marcelo Junqueira Angulo, criador do site AmigoRico.Org.

Alavancando o Capital com Consórcios

Novo site sobre o investimento em consórcios

O texto abaixo foi escrito originalmente em 2003 e atualizado diversas vezes ao longo dos últimos anos. Continua contendo informações válidas sobre o funcionamento do investimento em consórcios, porém apresenta dados numéricos já ultrapassados e faz referência a planos de consórcio de valores que não existem mais, como as cartas de R$ 25.000.

Para conhecer em detalhes o funcionamento do investimento em consórcios e saber como você pode fazer seu dinheiro crescer bem mais do que simplesmente aplicando em fundos de investimento comuns, conheça o novo site informativo que coloquei no ar em:http://www.investimentoemconsorcio.com.br.

Segue o texto original do artigo…

Por Fabrício Stefani Peruzzo, 14 de junho de 2005.

Este texto é uma atualização do artigo “Alavancando o Capital com Consórcios”, escrito em 2003 e atualizado posteriormente em 2004. Contém toda a informação dos artigos anteriores, atualizado com as últimas novidades sobre o mercado de consórcios. Toda informação do texto abaixo se refere aos consórcios de imóveis da Rodobens, pelos motivos expostos no decorrer do texto.

  • TEXTO ORIGINAL DE 2003: Neste ponto é necessária uma explicação: não trabalho para a Rodobens, nem ganho nada deles para escrever este texto. Não falo por eles nem tenho autorização de representá-los ou de defendê-los. Apenas conto minha experiência pessoal com os consórcios deles, além da experiência de amigos que desejaram colaborar com este texto. 
  • ATUALIZAÇÃO 24/11/2004: Desde esta data, me tornei sócio de uma representação da Rodobens. Estou cuidando pessoalmente do atendimento dos amigos que desejam adquirir consórcios como investimento de acordo com o explicado abaixo no artigo. Envie e-mail para fabricio (a) megacombo.com.br.
  • ATUALIZAÇÃO 06/06/2005: A partir deste mês deixei de ser sócio da representação da Rodobens de que participava. Abri minha própria representação da Rodobens, a Megacombo. Continuo cuidando pessoalmente do atendimento dos amigos que desejam adquirir consórcios como investimento de acordo com o explicado abaixo no artigo, agora de forma ainda mais completa e profissional. Envie e-mail para fabricio (a) megacombo.com.br.

Tenho experiência com os consórcios da Rodobens, dos quais eu participo ativamente desde abril de 2002. Porque os consórcios da Rodobens? Além de serem uma empresa sólida, que gerencia os consórcios do Unibanco e da Ford, entre outros, e atuarem em todo o Brasil, eles ainda tem uma forma de lance diferente do lance tradicional, chamada lance fixo, que equivale a 36 prestações (no caso do plano de 120 meses, que são os que participo). Pelo acompanhamento que fiz nos últimos anos, menos da metade dos participantes utilizam os lances fixos, proporcionando uma chance muito maior de sermos contemplados. Desde novembro de 2004 a Rodobens criou um novo plano de consórcios, incluindo uma nova forma de contemplação por lance fixo de 24 antecipações. Adiante no artigo eu explico por que isso é bom e como podemos nos beneficiar disso.
Lances livres, o lance tradicional dos consórcios, também funcionam bem, mas somente se tivermos o dinheiro do lance e nosso objetivo for comprar um imóvel. Mas comprar imóveis não é a melhor forma de usar os consórcios para alavancar nosso dinheiro…

A melhor forma de usar os consórcios é para nos capitalizarmos rapidamente.

Vejamos como funciona, de forma resumida.

Compramos um consórcio, damos lance fixo todos os meses até sermos contemplados (vale a pena por até um ano, em média, por dois anos no máximo), somos contemplados, vendemos com ágio.

Fácil? Sim. Funciona? Sim. Vamos aos detalhes? Sim.

O básico é o seguinte: muita gente não acredita no que não conhece. Então, a primeira coisa é entender que consórcios contemplados podem ser vendidos com ágio, facilmente. E com ágios bastante altos em alguns casos. Porque? Simples, o consórcio possui muito menos burocracia para liberar o crédito do que um financiamento qualquer. E ainda é muito mais barato. Qualquer um pode comprar uma carta contemplada. É muito fácil vender uma carta de crédito contemplada, mesmo com um ágio alto por esse motivo. Isso é válido para consórcios de imóveis. O motivo para isso é simples: faltam alternativas de crédito para financiamento de imóveis. E as alternativas disponíveis, além de cobrar juros altíssimos, são cheias de burocracia para serem obtidas. Além de tudo isso, a Rodobens ainda tem uma grande vantagem em relação às outras administradoras de consórcio, que é o fato de não exigirem comprovação de renda por parte de quem vai utilizar o crédito.

Exemplos.

Vejamos um exemplo prático, ocorrido em 2002 com uma amiga de muita sorte: Ela entrou em um consórcio e foi sorteada “na cabeça” logo no segundo mês. Havia pago aproximadamente R$ 1.000 para um crédito de R$ 35.000. Vendeu a carta de crédito contemplada por R$ 10.000, tendo um lucro líquido de R$ 9.000. Está certo que isto exigiu a sorte dela ganhar por sorteio simples, no número exato da cota dela. Mas isso pode acontecer com qualquer um. Em três anos investindo em consórcios, já fui contemplado 4 vezes “na cabeça”.

Eu não tenho a mesma sorte dela, mas sabendo como funciona o investimento, eu mantenho a regularidade. Faço consórcios de R$ 35.000, com prestação mensal de R$ 400 (as 5 primeiras prestações são um pouco maiores, de R$ 540). Sempre dou lance fixo e regularmente um ou dois são contemplados. Nestes casos, como é por lance fixo, tenho que pagar as 36 prestações do lance. Dá uns R$ 10.500 (mais detalhes sobre o porquê desse valor podem ser obtidos analisando a tabela das prestações), mais uns R$ 3.100 que é a soma do que pagaria mensalmente até ser sorteado, por exemplo, no sexto mês. No total então investi R$ 13.600 em seis meses. Vendo a carta contemplada por R$ 16.000 e ganho R$ 2.500 de lucro. Nesse momento o consórcio deixa de ser meu, completamente. Quem comprou a carta assume as prestações restantes e o consórcio passa para o nome dele. Retiro meu investimento inicial e passo a operar apenas com o lucro. Fabriquei R$ 2.500 e usarei esse dinheiro para iniciar outro consórcio, com a garantia de ter o dinheiro para pagar as prestações por bastante tempo (neste caso, com o lucro de R$ 2.500 mais o valor que recuperei dos 6 meses que já havia pago tenho um ano inteiro garantido). Poderia ganhar ainda mais do que R$ 2.500, mas minha estratégia é vender rápido. Geralmente vendo em menos de uma ou duas semanas. Se esperasse mais, até aparecer um comprador mais “desesperado”, poderia conseguir um valor maior, até próximo de R$ 4.000.

E se eu não tivesse o capital para pagar o lance fixo?

Isso é uma coisa que sempre nos passa pela cabeça. Para se ganhar dinheiro, é preciso ter dinheiro. Mas não ter dinheiro para o lance fixo não é problema algum. No mundo dos investimentos, um investidor ajuda o outro e todos ganham. Os investidores do mercado de consórcios sabem o quanto é fácil vender uma carta contemplada. Por este motivo, é fácil achar um investidor que “banque” o valor do lance para nós e quando a carta for efetivamente vendida, divida o lucro conosco, donos da carta. Isto diminui o nosso lucro, mas possibilita que quem não tenha o dinheiro para o lance fixo ganhe também. Já aconteceu três vezes comigo, em contemplações que não tinha o dinheiro disponível para bancar o lance fixo. E já aconteceu a situação inversa em pelo menos quatro oportunidades, quando eu tinha um dinheiro guardado e ajudei um amigo “bancando” o lance vencedor dele. Siga lendo, que explico isso logo a seguir.

E se eu tiver mais dinheiro disponível?

Para quem tem mais dinheiro disponível, por exemplo uma poupança rendendo no banco ou um fundo de investimentos, é possível obter ganhos ainda maiores ajudando os que não tem o dinheiro para os lances fixos (bancando o lance fixo de pessoas que não têm esse dinheiro extra). No momento em que começamos a participar, todo um mundo de possibilidades se abre para nós.
Eu comecei com dois consórcios, há apenas três anos. Hoje tenho sete consórcios em andamento e já contemplei nove, seis com lance fixo e três por sorteio. O negócio, a partir de um certo momento, passa a operar com o próprio lucro obtido. Ou seja, tiramos o valor inicial que investimos e continuamos tendo dinheiro do próprio lucro para o pagamento de mais e mais prestações, por mais e mais tempo. É uma bola de neve que nunca para de crescer. Eu cheguei nesse ponto depois de dois anos investindo.

Além disso, podemos ajudar nossos amigos a ganhar junto. Eu tenho muitos amigos que até hoje me agradecem por ter explicado o funcionamento desse negócio para eles. Eles tinham o dinheiro disponível para pagar as prestações de um consórcio. Mas não teriam o suficiente para o lance fixo, se fosse necessário. Ajudando eles, acabo me ajudando, pois ao pagar o lance fixo deles, ganho junto na hora da venda. Quando todos ganhamos juntos, nada nos segura. Tenho amigos na Bahia que se juntaram para fazer o investimento em conjunto. Dessa forma, aumentaram as possibilidades deles e ao mesmo tempo diminuíram o investimento de cada um, pois tinham a chance de contemplar bem mais fácil por estarem fazendo vários consórcios ao mesmo tempo.

O que é preciso para começar logo?

Para começar é bastante simples. Só o que precisamos é ter a disponibilidade para pagar as prestações mensais do consórcio. É vantagem fazermos vários consórcios de menor valor do que um de valor mais alto (assim aumentamos a chance de um deles ser sorteado, tanto por lance fixo quanto por sorteio). Quando somos contemplados, após a venda da carta contemplada, basta fazer um ou dois (depende do ágio que conseguimos) novos consórcios, e assim por diante. Em poucos anos estamos com consórcios suficientes para garantir quase uma contemplação por mês. É uma bola de neve maravilhosa de ver rolando. Atualmente eu tenho uma contemplação a cada 3 ou 4 meses, em média.

Pouco antes de completar 2 anos do investimento, já passei a operar apenas com dinheiro ganho com os consórcios, já tendo retirado todo o dinheiro que investi no início. Da última vez que havia calculado, o dinheiro próprio que tinha aplicado em consórcios estava multiplicado nove vezes. Eram 800% de lucro em apenas 18 meses. Era mais de 530% de rendimento ao ano. Hoje, enquanto escrevo essas linhas, já não posso mais calcular meu lucro sobre o dinheiro aplicado. Já recuperei tudo o que havia aplicado e estou apenas com dinheiro “fabricado” no próprio investimento.

O poder da disciplina.

Outra grande vantagem dos consórcios é que eles servem para disciplinar as pessoas com pouca disciplina financeira. Em pouco tempo o valor acumulado com o pagamento das prestações se torna relativamente grande. Isto faz as pessoas se darem conta de quanto dinheiro elas jogavam fora sem saber exatamente onde.

Outra coisa interessante de se notar é a seguinte: possuir apenas um, ou possuir vários consórcios em andamento, possui a mesma complexidade. Tudo que precisamos fazer é pagar as prestações e quando contemplados autorizar a venda. O acompanhamento de quem foi contemplado é feito pessoalmente por mim e minha equipe, que também cuidamos da venda das cartas contempladas. Todo mês anunciamos as cartas que temos disponíveis em classificados de diversos jornais e também na Internet.

Se tivermos capital para um consórcio de R$ 140.000, por exemplo, é melhor dividirmos ele em quatro consórcios de R$ 35.000. Com isso, temos quatro vezes mais chances de ganhar por sorteio. Lembrando que não dependemos apenas do sorteio para ter lucro, mas se podemos aumentar nossas chances, porque não fazer? Claro que isso é válido para quem não alcançou ainda os degraus financeiros mais altos. Tenho amigos que possuem mais de 10 cartas simultâneas de 100.000 cada uma. Mas com o tempo, todos temos condições de chegar a esse patamar.

Liquidez e venda das cartas contempladas.

Sobre a liquidez das cartas, ou seja, em quanto tempo, depois de contempladas, conseguimos vender:

Pela minha experiência (de três anos, com nove consórcios já contemplados e vendidos), em três consórcios levei duas semanas para vender, em outros três, vendi em menos de uma semana. Outros três deles foram vendidos no dia seguinte à contemplação. Pode demorar mais, ou menos, dependendo de quanto ágio cobramos além do valor já pago nas prestações. Ou seja, se quisermos um lucro maior, pode demorar um pouco mais para conseguirmos vender. De toda forma, qualquer que seja o ágio, por menor que seja, ultrapassa com folga o rendimento de qualquer fundo de investimentos tradicional. Meus números confirmam minha estimativa de venda em uma semana ou no máximo em um mês. Tive clientes que demoraram até três meses para vender. Isso aconteceu por não terem entendido que o investimento nos consórcios tem que ser visto com olhos de estatístico. Nem sempre ganhamos em todas as cartas que investimos. Com certeza, nunca perdemos, mas nem sempre ganhamos. Agora, quando ganhamos, é lucro de verdade. É multiplicar diversas vezes o valor original investido. E quando olhamos o conjunto de consórcios que temos, aí sim notamos o quanto o investimento é bom. Por exemplo, se tivermos duas cartas que pagamos por 2 anos inteiros e contemplarmos as duas, sendo uma por lance fixo e uma por sorteio: na contemplada por sorteio, ganharemos uns R$ 5.000 de ágio (lembrando que temos 2 anos pagos). Na contemplada por lance fixo, conseguiremos apenas recuperar nosso dinheiro (talvez dê para ganhar uns R$ 500 ainda). O importante é que vendo as duas cartas em conjunto, o que ganhamos de lucro foi muita vezes mais do que ganharíamos se tivéssemos deixado esse dinheiro no banco. Em uma carta ganhamos pouco ou quase nada, mas no conjunto, ganhamos muito.

Quem faz a venda é a Megacombo e minha equipe. Eu cuido particularmente de cada um dos meus clientes. Cobramos uma pequena comissão nessas vendas, pois anunciamos em jornais, contamos com um cadastro de compradores e possuímos vendedores exclusivos para este tipo de carta. A comissão costuma variar entre R$ 200 e R$ 600 (uma boa fórmula para isso é calcular em 10% do ágio obtido). Eu preferia pagar esse valor e não me preocupar com mais nada do que ter que eu mesmo fazer minhas vendas. Agora que sou o dono do negócio, acabei eu mesmo cuidando disso. A venda se resume simplesmente na transferência do consórcio para o comprador. O comprador nos paga para ficar com nossa carta contemplada e as prestações passam para o nome dele. Embolsamos o valor que havíamos investido, mais o ágio (lucro), e podemos partir para um novo consórcio, geralmente com dinheiro mais que suficiente para “bancar” as prestações deste por um ano inteiro. Ou seja, geralmente, quando contemplamos uma carta e vendemos com ágio, temos condições de fazer outro consórcio para substituir o que vendemos (e para o qual temos dinheiro para pagar as prestações mensais), e mais um, que será pago com o lucro obtido com a carta contemplada que foi vendida.

Entendendo melhor essa história de lances fixos e livres…

Lance fixo é o diferencial que a Rodobens criou que permite que ganhemos tanto em pouco tempo. Eles estudaram os vários consórcios, e descobriram que para os de 120 meses, um lance de 36 prestações era suficiente para o grupo ter dinheiro para uma contemplação. Assim, eles criaram o lance fixo. São lances de 36 prestações. Quando tem o sorteio, o número sorteado é contemplado “na cabeça”, e o primeiro número seguinte (que deu lance fixo) é contemplado também. Acontece que pelo estudo que fizemos do histórico de lances nos grupos em que participamos, descobrimos que menos da metade dos participantes dão lance fixo. Com isso, a chance de sermos contemplados cresce enormemente, dependendo bem menos da sorte. Com o tempo, diminui o número de participantes que dá lances fixos. Pelos estudos do histórico dos consórcios descobrimos que dando lances fixos todo mês, geralmente em menos de dois anos conseguimos contemplar a carta, sendo a média, apenas um ano para a contemplação. Desde novembro de 2004 a Rodobens ampliou ainda mais esse conceito. Os novos grupos agora tem dois tipos de lance fixo, os que já existiam, de 36 prestações e um tipo novo, de 24 prestações. Com isso, muita gente que dava lance fixo de 36 prestações passaram a dar o de 24, tornando ainda mais fácil a contemplação.
O lance livre é um lance de um número qualquer de prestações. É o lance normal dos consórcios tradicionais. Quem der o maior, é contemplado. No início é difícil contemplar por lance livre, porque as pessoas que querem muito a carta para uso próprio (para comprar o imóvel) acabam dando lances muito altos para tentar contemplar. E lances muito altos acabam diminuindo ou até inviabilizando o ágio que podemos conseguir. Nunca dei lance livre em nenhum dos meus consórcios.

Riscos do negócio:

Como todo negócio, este também tem alguns riscos. Abaixo listamos alguns deles e possíveis saídas sem arriscarmos muito nosso capital:

  1. Podemos não ter dinheiro para pagar as prestações (perder o emprego, etc.). Este é o pior caso, na minha opinião. Neste caso, temos que vender o consórcio ainda não contemplado. Mas pouca gente vai querer pagar o que já pagamos, vão querer comprar com deságio. Se por exemplo pagamos oito prestações, teríamos que acabar vendendo pelo valor de cinco prestações ou até menos. A Megacombo ajuda nessa venda. Saímos no prejuízo, mas pelo menos não perdemos tudo. Este é o principal risco do negócio, mas só deve nos preocupar caso aconteça algo que exija dinheiro imediato. É semelhante ao risco de termos um imóvel e necessitarmos vender ele com urgência. Agora devemos notar que podemos nos beneficiar disto também, comprando consórcios de quem precisa vender, com deságio, e saindo no lucro desde o começo. Como isso é um “filé” do negócio, só é oferecido para os clientes com uma quantidade razoável de consórcios em andamento. 
  2. Podemos não ser contemplados por lance fixo em dois anos ou menos. Neste caso, o valor do ágio vai diminuir se formos contemplados por lance fixo (por termos muitas prestações pagas e o valor pago se aproximar muito do valor da carta). Mas ainda podemos contar com a sorte e sermos contemplados por sorteio (podemos contar com isso por até quatro ou cinco anos, para ser financeiramente lucrativo). Outra forma, é acompanharmos o histórico de lances livres (vem impresso atrás do boleto) e descobrirmos que depois do segundo ano, os lances livres são mais raros e geralmente menores. Assim, podemos dar um lance livre menor que as 36 prestações do lance fixo, e ainda conseguir uma venda com ágio alto. De toda forma, depois de dois anos sem contemplar, paramos de dar lances fixos e esperamos ganhar por sorteio simples, até chegar no quinto ano.
  3. A pior situação é não sermos sorteados de forma alguma em até cinco anos, e os lances livres do grupo serem sempre altos e tudo o mais dar errado. Temos três estratégias de saída:
    1. Vender a carta com o menor deságio que conseguirmos e compensarmos a perda dessa com o lucro de outra carta. Afinal de contas, não se ganha todas. 
    2. Continuar pagando até ser contemplado e usar o crédito para comprar um imóvel qualquer, para alugar ou vender.
    3. Sendo contemplado perto do fim, deixar o dinheiro rendendo (a Rodobens aplica o dinheiro enquanto não usamos a carta contemplada) e quando acabar o grupo (no final dos 120 meses) retirar o dinheiro (no fim do grupo, pode-se retirar o dinheiro mesmo sem comprar imóvel algum).

Enfim, pelo que já vivenciei do mercado e com as experiências de amigos, nunca vi acontecer algo do terceiro tipo de risco. Mas sei que pode acontecer, então é bom estarmos preparados para todas as alternativas. Já vi do segundo e as saídas foram através lance fixo e venda com um ágio menor. E já vi muito do primeiro caso, mas acontecendo sempre com gente que fez o consórcio sem saber se poderia ou não pagar as prestações mensais, ou que teve alguma eventualidade, um problema qualquer, por exemplo, perder o emprego.

Ganhamos sempre, de uma forma ou de outra, automaticamente.

Por isso os consórcios são tão interessantes. Se tiver lucro, tem MUITO lucro. Na baixíssima possibilidade de não ter lucro, o prejuízo se resume à falta de rendimento, o valor aplicado volta para nosso bolso. Lembrando sempre que isso só é válido para quem fica com os consórcios. Se for vender, antes de contemplar, certamente perderemos dinheiro, de 25% a até 50% do que investimos. Mas como venho fazendo isso há três anos, com muito sucesso, não estou preocupado. Já retirei TODO O DINHEIRO QUE INVESTI. E o negócio dos consórcios se mantém e cresce somente com dinheiro FABRICADO pela aplicação inicial (o valor máximo que já tive aplicado nisso foi de sete meses de pagamento das prestações de quatro consórcios).

Assim, vimos como usar os consórcios para ganhar bem mais que em outros investimentos financeiros, sem necessidade de conhecimento difícil. É como o Robert Kiyosaki (autor dos livros da série Pai Rico, Pai Pobre) fala, um plano automático, até chato algumas vezes, de aplicar o dinheiro e ver ele girar e crescer.

Porque as pessoas aceitam pagar um ágio tão alto?

Porque as pessoas compram as cartas contempladas e porque aceitam pagar um ágio tão alto por elas?

Quando alguém compra uma carta contemplada, paga um valor X por ela, e vai ficar pagando por vários anos as prestações. Quem compra está preocupado com duas coisas: ter dinheiro para pagar a entrada e se poderá pagar as prestações mensais posteriores. Geralmente são pessoas que não se qualificam para um financiamento imobiliário, ou porque não tem bem algum, ou porque não conseguem comprovar renda suficiente para terem o crédito aprovado. O consórcio não exige nada disso. A carta é liberada, o bem é alienado em nome da Rodobens e tudo que o comprador da carta precisa fazer é continuar pagando as prestações restantes. A quantidade de gente procurando por cartas contempladas é infinitamente maior que a quantidade de cartas no mercado.

Algumas considerações sobre o quanto cobrar de ágio.

Se por exemplo uma carta for de R$ 35.000 e já tivermos pago R$ 5.000 em prestações (aproximadamente um ano) e ainda estiver faltando nove anos de prestações, se vendermos essa carta por R$ 15.000, teremos um lucro de R$ 10.000. No mesmo caso, se já tivermos pago R$ 10.000 (dois anos pagando o consórcio) e vendermos ele contemplado pelos mesmos R$ 15.000, nosso lucro passará a ser de R$ 5.000 (ainda muito bom, comparando com a maioria dos fundos de investimento). Uma alternativa no segundo caso seria vender por mais de R$ 15.000, por exemplo, por R$ 18.000. Nesse caso, conseguiríamos um lucro mais próximo do primeiro, R$ 8.000.

O problema ocorre quando o valor a ser pago (a entrada) fica próximo do valor da carta (os R$ 35.000). Aí deixa de valer a pena para o comprador. Uma regra básica para fazer esse cálculo é que deixa de fazer sentido se o valor da entreda passar muito de 50% do valor do crédito a ser recebido. Então em uma carta de R$ 35.000, a coisa complica um pouco se o valor de venda for maior que R$ 17.500.

Para clarear, pagar R$ 10.000 mais R$ 400 mensais por 9 anos, ou pagar R$ 10.000 mais R$ 400 mensais por 8 anos, faz pouca diferença para quem compra. Nos dois casos, ele vai pagar R$ 10.000 e botar a mão em R$ 35.000 para comprar o bem que desejar. Se quem compra a carta a usa para comprar um JK, deixa de pagar R$ 400 mensais de aluguel e passa a pagar esse valor para o consórcio, ele efetivamente comprou o apartamento dele por R$ 10.000 da entrada mais o valor que ele já estava acostumado a pagar de aluguel. E dali a alguns anos (oito ou nove, no nosso exemplo), quando acabar as prestações do consórcio, ele será o dono do apartamento dele, quitado.

Devemos lembrar sempre que a preocupação de quem compra é saber se TEM COMO pagar. Pagar R$ 10.000 de “entrada” e R$ 400 por mês, para ter um crédito de R$ 35.000 é útil. Pagar R$ 25.000 de “entrada” e R$ 400 por mês para ter um crédito de apenas R$ 10.000 a mais deixa de ser útil.

Outras considerações importantes.

A Megacombo, mencionada no texto, é a representação da Rodobens de propriedade do autor, desde junho de 2005. A empresa está registrada e possui autorização da Rodobens para efetuar a venda de planos de consórcios. Além de vender planos de consórcio, presta o serviço de intermediação na venda de cartas contempladas. Faz isso para todo o Brasil, sem problema algum e sem burocracia. Para entrar em contato com o autor, estou cuidando pessoalmente do atendimento dos amigos que desejam adquirir consórcios como investimento de acordo com o explicado no artigo. Meu telefone para contato direto é (51) 9116-1410. Ou através de e-mail para fabricio (a) megacombo.com.br.

As técnicas de alavancagem de capital expostas neste artigo podem ser utilizadas em parte com outras administradoras de consórcios e outras empresas especializadas na compra e venda de cartas de consórcio em andamento. Isso, porém, exige amplo conhecimento do mercado e das opções disponíveis. Muitas opções mencionadas no texto são específicas para consórcios da Rodobens, não podendo ser usadas em consórcios de outras administradoras. O texto reflete a experiência do autor, não sendo garantia de lucro em todas as situações possíveis. Muito cuidado deve ser tomado com administradoras que exijam comprovação de renda para liberar o crédito, pois na maioria dos casos isso inviabiliza a venda da carta contemplada. A Rodobens não tem esse tipo de exigência.

Escrito por Fabrício Stefani Peruzzo

Atualizado em setembro de 2008.

Para entrar em contato com o autor:

Mande e-mail: moedacorrente (a) moedacorrente.com.br.

Todos os direitos reservados. Este texto pode ser publicado somente no todo, incluindo as informações sobre autor e contato com o mesmo, mediante autorização por escrito do mesmo. O autor solicita a quem publicar este texto que mande uma cópia da publicação para fins de arquivo.

Viver de aluguéis

Abaixo, texto de Stephen Kanitz…

O sonho de muito brasileiro é construir duas ou três casinhas e viver na velhice de aluguel.

Nos últimos 50 anos, a população brasileira cresceu de 50 para 176 milhões de brasileiros, exercendo assim enorme valorização nos preços de imóveis e terrenos para construção. Por isto, imóveis sempre foram nossa primeira opção de investimentos.

Só que nos próximos 50 anos, nossa população não vai mais crescer 300%, e sim uns pífios 28%, ainda bem. Isto significa, que a necessidade primária de novos imóveis será de menos do que 0,5% ao ano. Será que imóveis irão se valorizar como no passado? É óbvio que não.

Dez anos atrás, tomei uma das melhores decisões financeiras da minha vida. Vendi um apartamento de um dormitório que alugava, e coloquei os R$ 60.000,00 em ações de seis empresas diferentes, cotadas em Bolsa. Reduzi meu risco diversificando meu investimento, lição número um de uma aplicação prudente.

Minha primeira alegria foi descobrir que a corretagem em ações não chegava a 0,5% por transação, enquanto em imóveis o valor da corretagem chega até a 6%, mais SISA, mais CPMF, mais o custo do cartório e do advogado, o que pode elevar a brincadeira toda para 10%.

A segunda alegria foi perceber que enquanto meu inquilino me considerava seu algoz, as empresas me chamavam de sócio e de parceiro. Meu inquilino considerava o meu aluguel uma despesa a ser evitada e reduzida de tempos em tempos, já que o prédio envelhecia ano após ano. Por outro lado, as ações valorizavam-se com o tempo.

Enquanto meu apartamento ficava de três a quatro meses vazio entre um inquilino e outro, nas empresas meu dinheiro não ficava parado um minuto.

Nunca mais precisei pagar o primeiro aluguel para um corretor arrumar outro inquilino, nem foi preciso pintar o apartamento, nem consertar a porta trincada, o que consumia mais dois aluguéis por vez.

Enquanto meu apartamento desvalorizava 1% ao ano por obsolescência, as ações valorizavam-se no mínimo 4% ao ano, porque 75% dos lucros eram reinvestidos na empresa, financiando seu crescimento.

Hoje, graças às minhas ações da Embraer, tenho pessoas como Mauricio Botelho, eleito um dos 25 melhores executivos do mundo segundo a revista Fortune, trabalhando para mim. Por outro lado, meu inquilino vivia desempregado e atrasando o pagamento.

Prédios de apartamentos normalmente são construídos em terrenos já valorizados. É como comprar ações na alta e vender 30 anos depois na baixa, quando seu bairro já não está mais em moda ou está em franca decadência. Obviamente, há exceções.

A precaução que recomendo é nunca comprar ações no meio de uma alta, mesmo conselho que daria para quem ainda acredita em imóveis como investimento.

Culturalmente, o brasileiro acredita em imóveis por causa da inflação e das constantes manipulações dos índices de correção dos títulos públicos, além do fato de que “imóvel ninguém rouba”.

Mas empresas em Bolsa também são no fundo imóveis e também se protegem da inflação, e muito bem, e também ninguém rouba. Ficam custodiadas na própria Bolsa.

Ação tem liquidez diária, imóveis jamais são vendidos de imediato, levam meses. Por isto, os preços das ações variam diariamente e são publicados nos jornais. Os preços dos imóveis também variam diariamente, só que ninguém fica sabendo por causa da pouca liquidez.

Aí, jornalistas econômicos afirmam que a Bolsa é um mercado de elevado risco e volatilidade, o que é uma grande mentira. É volátil porque tem enorme liquidez. É muito mais arriscado ter que esperar até um ano para poder vender um imóvel.

Dos 6 a 8% do rendimento anual de aluguel, você precisa descontar o custo do corretor, do cartório, do administrador imobiliário, do alugador, do pintor, do advogado, dos atrasos, da inadimplência, dos aborrecimentos, da depreciação do imóvel, da manutenção obrigatória, do aumento do IPTU. Quem fizer os cálculos vai descobrir que no fim mal sobra 1% a 3% por ano. Uma miséria!

Quem nestes últimos 12 anos aplicou em ações triplicou seu investimento. Ter seu próprio imóvel é uma paz de espírito que recomendo a todos, mas tente vencer essa barreira cultural começando com R$ 5.000,00 aplicados numa ação bem escolhida para perceber que não só de aluguel vive um homem ou uma mulher aposentada.

Stephen Kanitz

Aprenda a ganhar dinheiro em primeiro lugar

Com a riqueza de informação disponível ao pequeno investidor hoje, se torna cada vez mais difícil saber onde você deve se iniciar neste negócio. Na verdade, quanto mais você estuda, mais confuso você fica. Isto aconteceu comigo, e tenho certeza que acontecu com você. É pura e simplesmente excesso de informação.

Por outro lado, este é um grande negócio. Os benefícios de ter os pés firmemente plantados no chão irão lhe permitir viver um estilo de vida que os outros podem apenas sonhar. O segredo é começar pelo caminho certo.

Então, qual é o caminho certo?

Bom, em minha opinião, você deveria aprender a ganhar dinheiro em primeiro lugar!

O mercado imobiliário é como um tripé

Existem três formas de lucrar com o mercado imobiliário. Você pode usá-lo para gerar Dinheiro… Fluxo de Caixa… ou Bens (Construção de Riqueza). Dinheiro é o que a própria palavra diz, dinheiro na sua mão, hoje. Fluxo de Caixa é dinheiro no tempo. E Bens são o pote de ouro no fim do arcoíris. É potencial futuro.

Qual destes tem mais valor?

Na verdade isto depende de onde você está em seu programa de investimento, não é? Se você está apenas começando, não há dúvidas que dinheiro é o mais importante. Dinheiro na mão lhe dá opções. Você pode melhorar seu padrão de vida, guardar suas economias, acelerar seu programa de investimentos, doar para sua entidade beneficente preferida, sair de férias, e a lista continua.

O fato é que se você está atrás de Fluxo de Caixa por um tempo, uma bolada em dinheiro provavelmente faria bem neste momento!

O erro que a maioria de nós comete

Verdade seja dita, a maioria de nós comete alguns erros. Quando se fala em investimento em imóveis, nós compramos uma apostila e vamos à rua começar a acumular propriedades. Pensamos que podemos obter um saudável fluxo de caixa enquanto acumulamos bens para o futuro. Nos divertimos até que um dia acordamos e descobrimos que estamos falidos.

Claro, se conseguirmos chegar ao fim do arcoíris, pegamos nosso pote de ouro. Ou não? E se algo acontecer no meio do caminho? Nós falimos, ou morremos, ou piramos (uma possibilidade bem real se ela ainda não aconteceu!). Muitas coisas podem acontecer ao longo do caminho.

Um pequeno segredo oculto

A Coisa que os Gurus nunca contam é que é difícil chegar ao cume da montanha. Lares para famílias pequenas são um grande investimento… mas são no máximo um empate. Claro que você pode comprar com um fluxo de caixa positivo, mas quanto é o necessário?

Poucos investidores levam em consideração todos os custos associados com o fato de ser dono de propriedades. Há taxas, manutenção, seguro, administração, períodos vagos, melhoria do capital, custos de serviços, etc.

O Fluxo de Caixa pode ser ilusório. O imóvel sempre vai custar mais do que esperamos.

Qual é a resposta?

Muitas pessoas pensam que a forma de ultrapassar este problema é super-alavancando suas propriedades. Compre por R$ X… pegue financiamento de R$ X + R$ Y… coloque dinheiro no bolso… a propriedade ainda tem um fluxo de caixa positivo… e siga adiante seu feliz caminho fazendo isso de novo e de novo.

Qual o sentido disso tudo? Dívida é o que faz as pessoas irem à falência. Quando suas dívidas são maiores que seus bens, adivinha o que? Você está falido! Quebrado! Na rua da amargura!

O time do “Sem entrada” vem pregando esta estratégia de investimento por anos. Mas olhe para todas as falências que eles deixaram no caminho. O mais engraçado é que quando eles voltam a caminhar novamente, eles voltam a cometer o mesmo erro. Nunca se dão conta.

Dinheiro emprestado não é lucro. É despesa, pura e simples. Não se engane em pensar de outra forma.

Se você quer realmente experimentar a Paz Financeira… trabalhe para eliminar as dívidas de sua vida. Pense nisto por um momento. Como lhe pareceria não dever nada a ninguém? A resposta é que isso é muito bom!

Ganhe dinheiro em primeiro lugar

Não me entenda mal. A estratégia de “Comprar e Manter” tem seu lugar no seu programa. É um grande programa de contrução de riqueza. Só não é a forma de começar.

Você precisa aprender a ganhar dinheiro em primeiro lugar!

A forma mais fácil de ganhar dinheiro com imóveis é “Comprar e Vender”. Mais, existem várias outras vantagens que você terá pelo caminho que irão ajudá-lo a acelerar seu programa de construção de riqueza.

Existem duas formas de completar nossa missão. Uma é “Compre baixo/Venda alto”. Simplesmente saia às ruas, compre uma propriedade abaixo do preço de mercado e revenda a preço de mercado. Algum dia terei camisetas com a inscrição: “Quando todas as outras estratégias de investimento falharem… Compre baixo e Venda alto!”

Compre no atacado, venda no varejo. Tem funcionado desde o início dos tempos.

Projetos de habitação caem como uma luva neste cenário. Que boa forma de produzir um saudável lucro enquanto faz algo benéfico para sua comunidade.

A outra estratégia que a maioria das pessoas não sabem nem que existe é “Compre baixo, Venda baixo”.

Esta estratégia é quando você encontra algo que outros investidores (ou compradores) em seu mercado querem comprar, então você vai pra rua e pega isto para eles. Os lucros nestes negócios não são tão grandes como nas outras estratégias, mas pode ser feito muito rápido!

Para ter sucesso nesta estratégia, você tem que conhecer o mercado e os jogadores. Isto não é tão difícil como você pode estar pensando. Você precisa também saber como achar as boas ofertas e amarrá-las com um Contrato de Compra.

Uma vez tendo a propriedade sob contrato, você pode vender o contrato para um dos jogadores por dinheiro, vender a propriedade para outro jogador em um fechamento simultâneo, ou vender a propriedade para um parceiro por um pequeno lucro e continuar com uma parte dos maiores lucros.

Uma vez tendo aprendido a estruturar suas ofertas e contratos, você vai entender porque eu chamo este processo de imprimir dinheiro, legalmente!

Estas são as habilidades que você precisa desenvolver para ter sucesso. Aprender estas habilidades é fundamental para seu sucesso no ramo imobiliário.

Juntando tudo

Aprenda a ganhar dinheiro em primeiro lugar! Isto é um negócio por sí só.

Então construa seu fluxo de caixa. Uma propriedade bem escolhida aqui, Outra propriedade bem escolhida alí.

Então se concentre em Construir Riqueza. Este é um programa de longo prazo. Mas lembre-se, você tem que estar financeiramente bem para chegar ao pote no fim do arcoíris. É por isto que aprender a ganhar dinheiro primeiro é tão importante.

—–
Scott Britton
Tem tido sucesso comprando, vendendo e investindo em moradias pequenas e financiamentos por mais de 20 anos. Scott é o autor do Guia Rápido para o Sucesso no Mercado Imobiliário. Ele escreve e publica o informativo A Univesidade do Mercado Imobiliário em seu escritório residencial em Jackson, MS, USA.

10 mitos sobre o investimento em imóveis

Estas são as maiores 10 razões pelas quais as pessoas não tem sucesso no mercado de imóveis.

OK, talvez esta lista seja um pouco óbvia, mas estou tentando deixar as coisas claras. Se ofender alguém com esta lista, provavelmente estou no caminho certo!

RAZÃO #1: EU NÃO TENHO DINHEIRO

O Mito: “Você precisa dinheiro, para fazer dinheiro”

A Verdade: Encontre um bom negócio em imóveis e o dinheiro irá lhe encontrar. Pergunte a qualquer investidor experiente e eles irão contar que falta de dinheiro nunca foi a questão; falta de boas oportunidades são! Se você consegue negociar um bom preço para uma casa, você irá encontrar uma grande quantidade de parceiros interessados em colocar o dinheiro.

RAZÃO #2: EU NÃO TENHO TEMPO

O Mito: “Eu tenho um emprego, uma esposa, filhos e pouco tempo nas mãos”

A Verdade: Jogue fora a televisão e você terá todo o tempo que precisa. As pessoas gastam uma média de 3 horas por dia na frente da TV. Gastam ainda mais horas nos fins de semana. Quer fazer algo divertido este sábado? Coloque as crianças no carro e saia dirigindo procurando por casinhas feias. Faça um jogo dando um real para cada filho que apontar uma casinha feia. Diga a eles que cada casinha feia que você compra significa dinheiro suficiente para ir à Disney World.

RAZÃO #3: TODOS DIZEM QUE ESTA COISA NÃO FUNCIONA

O Mito: “Estas coisas que anunciam na TV de madrugada não funcionam”

A Verdade: Você pode se convencer que qualquer coisa não funciona. Henry Ford disse uma vez, “Se você pensa que pode ou se pensa que não pode, você está certo.”

Toda transação imobiliária tem riscos; alguns riscos são realistas, enquanto outros são remotos. Se você escuta os críticos, os pessimistas, você irá se convencer que isto não funciona. A maioria das pessoas que criticam idéias para ganhar dinheiro precisam fazer isso para seus próprios egos. Afinal de contas, se isso fosse verdade, qual seria a desculpa delas por não ter sucesso nisto? Faça disso um hábito: não busque conselho financeiro de ninguém que ganhe menos que você.

RAZÃO #4: TEM MUITA COMPETIÇÃO

O Mito: “Tem muitas pessoas comprando casas para achar um bom negócio”

A Verdade: Tem bons negócios mais que o suficiente para deixar todo mundo rico. Em qualquer momento existem centenas de propriedades a venda em seu mercado para cada investidor procurando por elas. Além disso, a maioria das pessoas que dizem ser investidor estão apenas sentadas à margem dos negócios esperando que alguém caia do céu com uma grande oferta. Não seja um destes – vá para a rua e faça os negócios acontecerem.

RAZÃO #5: ISTO NÃO FUNCIONA NO MEU MERCADO

O Mito: “Isto não funciona no meu mercado.”

A Verdade: Isto funciona em TODOS mercados. Verdade que pode funcionar diferente em alguns mercados que em outros, mas há investidores ganhando dinheiro em todas cidades, todos os dias da semana. Você tem que aprender seu mercado – os aluguéis, as tendências, os bancos, as companhias de crédito, etc. Então aprenda as técnicas e adapte elas para seu mercado. No início de 2000, alguém me contou que o mercado na Baia de São Francisco estava “muito quente” para achar um bom negócio. Verdade? O que aconteceu no início de 2001 depois da onde de demissões na área de tecnologia?

RAZÃO #6: A RECESSÃO ESTÁ CHEGANDO

O Mito: “Certamente, a tragédia de 11 de setembro, o grande número de demissões e a queda das bolsas vai matar a economia, então qualquer coisa que eu comprar irá despencar de preço.”

A Verdade: Venda mais barato ou com melhores condições. Quando a Dell quer se livrar de computadores eles baixam os preços. Quando a GM quer se livrar dos carros eles oferecem financiamento sem juros. Seja criativo e faça como eles para vender suas casas e alugar seus imóveis mais rápido. Se os preços estão caindo, compre bem abaixo do mercado e venda um pouco abaixo do mercado. Se as vagas de aluguel aumentaram, ofereça TV a cabo grátis nos seus imóveis (poxa, custa R$50/mês). Quando todos os outros entram em desespero, apenas limpa o mercado e diminui a competição.

RAZÃO #7: CORRETORES NÃO COOPERAM COMIGO

O Mito: “Corretores de Imóveis não querem cooperar com investidores”

A Verdade: O corretor certo pode ser seu melhor amigo e fonte número 1 de negócios. Eu tenho um corretor que me trouxe seis negócios no ano passado. Ele sabe exatamente o que eu quero e só me liga quando tem um bom negócio. Você precisa educar alguns corretores e fazer eles saberem exatamente o que você quer. Poucos corretores tem clientes constantes – você tem que fazer eles entenderem que você vai dar a eles negócios e mais negócios. Sempre que eles trouxerem uma boa oferta.

RAZÃO #8: EU TENHO CRÉDITO RUIM

O Mito: “Eu preciso de bom crédito para comprar imóveis”

A Verdade: Crédito bom ajuda, mas você não precisa disso para ganhar dinheiro no mercado imobiliário. Alugueis com opção de compra, financiamento com o proprietário, flipping de propriedades e outras técnicas criativas irão permitir a você comprar imóveis sem crédito. Você sempre pode usar um parceiro de negócio que tenha crédito. Você pode pegar empréstimo em financiamentos pessoais sem ter bom crédito. Neste meio tempo você pode trabalhar em “consertar” seu crédito ruim para poder usar isto como um bem no futuro.

RAZÃO #9: EU POSSO PERDER DINHEIRO

O Mito: O mercado imobiliário é muito arriscado

A Verdade: O mercado imobiliário é um dos investimentos mais seguros que você pode comprar. A bolsa de valores está acima de seu controle. Poupança, CDBs e fundos de investimento não dão rendimento suficiente para ganhar dinheiro. Você tem que ter um risco calculado de ganhar dinheiro. Quanto mais você aprende, menos risco corre no mercado imobiliário. Entretanto, não pense que você precisa saber TUDO antes de partir para a ação.

RAZÃO #10: EU NÃO SEI O QUE FAZER

O Mito: Eu preciso aprender mais antes de começar

A Verdade: Você provavelmente já sabe mais que o suficiente para começar nas transações imobiliárias. Leva anos para aprender muito. Você nunca vai saber tudo. O sucesso é um processo de constante aprendizado. Leia alguns livros, assista seminários e parta para a ação EM MASSA. Então, aprenda um pouco mais e tenha mais ação ainda. Se você for realmente impaciente, peça ajuda aos outros.

Henry Ford disse, “Porque eu deveria entupir minha mente com informações genéricas quando eu tenho homens ao redor que podem me fornecer todo conhecimento que eu preciso?” Henry Ford era um homem inteligente porque descobriu que ele não precisava saber de tudo se ele pudesse consultar outros que soubessem. O Gabinete de Ronald Reagan foi considerado um time das pessoas mais brilhantes em política.

A idéia é que se você quer ter sucesso mais rápido, com menos risco, tenha alguém que você possa chamar para obter conhecimento.